中心市街地及び竹園・吾妻東部エリアの都市再生のあり方
１．中心市街地及び竹園・吾妻東部エリアのまちづくりの方向性（都市再生のあり方）
■中心市街地のまちづくりビジョン
□つくばの核として，充実した都市機能を有する魅力ある都市拠点の形成
・
つくば都心地区を一つの大きなモールとして捉えた都
市拠点の形成を図る。
・低・未利用地の有効活用により，
にぎわいを生み出す
都市機能の導入を図る。
・
つくば駅を拠点とした交通アクセス機能の強化等によ
る，交通拠点性の向上を図る。
□筑波研究学園都市の玄関口としてふさわしい，風格ある街並みと，良好な都市環
境の形成
・景観誘導の実施により，
つくば都心地区の特徴ある良
好な景観の保全・育成を推進する。
・
優れたデザインの建築物や公共空間等の既存ストック
や低・未利用地等を活用し，つくば都心地区の特徴的
な都市環境の継承・育成を図る。
・
公務員宿舎などの景観形成に大きな役割を果たしてい
る地区について，良好な都市環境を誘導する。
■竹園・吾妻東部エリアのまちづくりビジョン
□充実した教育環境をいかし，文教都市の気品が漂う品格ある質の高い住環境の形成
・緑あふれるゆとりある街並み景観の維持保全・創出を
図ることにより，魅力ある都市環境を継承し，洗練さ
れた品格ある質の高い住環境の形成を図る。
・地区住民の高い教育意識に応える保育園，
幼稚園，
小
中学校，高校が集積する充実した教育環境の維持を図
る。
□つくば都心地区近郊の利便性・快適性の高い生活文化地区の形成
・竹園ＳＣを活用した地域コミュニティの形成を図る。
・つくば都心地区との近接性をいかし，
都心地区のにぎ
わいを引き込み，住宅地に憩いや変化を与える。
２．エリア内のまちづくりの方向性（都市再生のあり方）（案）
研究学園地区まちづくりビジョンは，エリア全体の方向性を示していることから，
都市再生を進めるためには，エリア内の具体的なまちづくり像を示し，特徴的な都市
再生を推進する必要がある。
そのため，下記事項を条件とし，中心市街地及び竹園・吾妻東部エリアを５つの地
区に区分する。
①用途地域や高度地区，
地区計画などの都市計画の規制誘導が同様である箇所を
一つの地区とする。
②研究学園地区の建設の経緯を考慮して設定する。
③緑地環境や生活環境などの都市環境やその場所の持つ特徴，
まちづくりの課題
が同様である箇所を一つの地区とする。
※参考
中心市街地及び竹園・東部エリア都市計画図
中心市街地
竹園・吾妻東部エリア
①商業業務集積地区
②中高層住宅地区
③中低層住宅地区
④生活サービス地区
①商業業務集積地区
⑤多種機能混合地区
④生活サービス地区 ③中低層住宅地区
②中高層住宅地区
■各地区の現状と将来像（案）
地区 現状と将来像
① 商 業 業 務集 積 地区 （ 吾 妻 一 ，二 ， 三丁 目 の 一 部 ，竹 園 一， 二 丁 目 の 一部 ， 春日 一丁目の一部）
○現状
商業・業務施設や立体駐車場，ホールなど都市として必要な各種
機能が集積している。一方，一部で集合住宅のみの土地利用や未利
用地が存在する。
○将来像
・つくば市及び中心市街地の核として，必要な都市機能を集積させ，
高度な都市サービスを提供する。
・筑波研究学園都市としてふさわしい質の高い景観形成を誘導する。
・つくば駅近傍は，広域を対象とした都市機能の導入の促進や高度
な土地利用を促進する。
・つくば国際会議場周辺は，筑波研究学園都市の機能を支える各種
施設及び機能の充実を図る。
・つくばエキスポセンター周辺は，筑波研究学園都市の情報発信を
強化する施設や憩いの場を提供する小規模商業機能等の充実を図
る。
・筑波メディカルセンター周辺は医療ゾーンとして医療環境の充実
を図る。
○今後導入が必要な公共公益機能
・国際戦略総合特区やつくば市の成長に資する施設
・交通ターミナル機能
○誘導の方向性
・土地の低利用や住宅のみの土地利用の抑制
・ペデストリアンデッキなどの公共空間を考慮した建築物の誘導
・回遊性を高める環境づくり
・公共空間と連続した緑地環境の創出
・電線地中化などつくば都心地区にふさわしい景観誘導の実施
・エリアマネジメントの導入
②中高層住宅地区 （ 吾 妻 一 ，二 ， 四丁 目 の 一 部 ，竹 園 一， 二 ， 三 丁 目の 一 部， 春日一丁目の一部）
○現状
国家公務員宿舎及び研究・教育機関宿舎が立地しており，緑豊か
なゆとりある都市環境を創出している。一方，国家公務員宿舎の削
減により，今後大きく都市環境が変化する。
○将来像
・中心市街地を支える住宅地として，ゆとりある土地利用，豊かな
緑地環境を備えた中高層の集合住宅を中心とし，一部戸建住宅を取
り入れるなど，変化に富んだ街並みを創出する。
・当該地区の都市環境にそぐわない高層建築物等が建築されないよ
う高さ等の誘導を行う。
・分譲住宅のみではなく賃貸住宅や外国人宿舎など多種多様な人の
居住を誘導する。
・都市と緑の調和を重視し，緑視率の概念を取り入れた都市環境の
創出を推進する。
・ペデストリアンデッキに顔を向け，歩いて暮らせる安全な都市環
境を創出する。
した中高層住宅を中心とし，緑豊かなゆとりある都市環境を有する
高度な土地利用を図る。つくば駅から離れた街区については，戸建
住宅を一部併設するなど変化に富んだ街並みを創出する。
・吾妻四丁目，竹園三丁目は，中層集合住宅と戸建住宅を併設する
など，密度や高さを抑えた緑豊かなゆとりある都市環境を創出す
る。
○今後導入が必要な公共公益機能
・街区内公園・広場（公開空地含む）
・ペデストリアンデッキ（ネットワーク不足箇所の補充）
・研究教育機関宿舎等を活用した外国人宿舎
○誘導の方向性
・低建ぺい率，高緑化率の緑豊かなゆとりある都市環境の誘導
・電線地中化や広い最低敷地面積など質の高い住環境の誘導
・戸建住宅のみの建設抑制等用途等の誘導
・ペデストリアンデッキなどの公共空間を考慮した建築物誘導
・歩いて暮らせるまちづくりを前提とした環境づくり
・環境モデル街区や緑化モデル街区，防災モデル街区など特徴的な
開発誘導
③中低層住宅地区 （ 吾 妻 三 ，四 丁 目の 一 部 ， 竹 園三 丁 目の 一部，春日一丁目）
○現状
国家公務員宿舎及び研究・教育機関宿舎が中心となっているが，
一部，戸建民間住宅や民間集合住宅が立地している。多くは緑豊か
なゆとりある都市環境を創出しているが，一部では緑の不足や密度
の高い土地利用を行っている。
○将来像
・中心市街地における低層住宅地として，緑豊かなゆとりがあり，
品格のある質の高い住環境の形成を図る。
・ペデストリアンデッキに顔を向け，歩いて暮らせる安全な都市環
境を創出する。
・吾妻四丁目，竹園三丁目においては，広い最低敷地面積，高い緑
化率を確保することにより，他地区と異なる質の高い住環境を創出
する。
・吾妻三丁目は，商業・業務集積地区及び中高層住宅地区と多種機
能混合地区の緩衝帯として，中低層の集合，戸建住宅を基本とした
土地利用を図る。
・春日一丁目は，大通り沿いは中層の住宅や店舗，事務所等を誘導
することでにぎわいを創出し，筑波大学病院や筑波メディカルセン
ターと接している地区北側は医療機能を中心とする。その他の箇所
は，緑豊かな戸建中心の土地利用を図る。
○今後導入が必要な公共公益機能
・医療機能
○誘導の方向性
・高緑化率の緑豊かなゆとりある都市環境の誘導
・電線地中化や広い最低敷地面積など質の高い住環境の誘導
・中低層住宅地として高さや用途等の誘導
・ペデストリアンデッキなどの公共空間を考慮した建築物誘導
④生活サービス地区 （ 竹 園 三 丁 目 の 一 部）
○現状
竹園三丁目の生活サービスを提供する場として，竹園ショッピン
グセンターや交流センター，児童館，保育園等が立地しており，地
域の核となっている。
○将来像
・近隣住民の生活を支えるために，商業・業務集積地区のにぎわい
を引込み，小規模商業や公共空間が中心となったコミュニティの場
となるような空間を創出する。
・中低層住宅地区の中心に位置するため，住宅地に憩いや変化を与
える多様な都市環境を創出する。
○今後導入が必要な公共公益機能
・交流スペース
○誘導の方向性
・大規模商業や当該地にふさわしくない商業施設等が立地しないよ
うな用途誘導
・電線地中化など質の高い住環境の誘導
・ペデストリアンデッキなどの公共空間を考慮した建築物誘導
・歩いて暮らせるまちづくりを前提とした環境づくり
⑤多種機能混合地区 （ 吾 妻 三 丁 目 の 一 部 ， 竹 園 二丁 目 の一 部，東新井）
○現状
様々な都市機能を与える地区として，小規模商業，集合住宅，戸
建住宅など各種機能が立地している。一方，緑化されていない敷地
や小規模な敷地が多い。
○将来像
・おしゃれなレストランやカフェ，小規模商業など中心市街地の居
住者の生活サービスを提供する空間とする。
・竹園二丁目及び東新井は，商業・業務集積地区との回遊性を向上
させ，機能を補完することで，居住者の生活を支える空間とする。
また，緑が比較的豊かな多様な住宅を提供する。
・吾妻三丁目は，中心市街地に不足している各種機能を補完し，変
化に富んだ都市環境を創出する。
○今後導入が必要な公共公益機能
・なし
○誘導の方向性
・新規開発時における積極的な景観協定締結の推進
・住民や地権者が中心となったまちづくり意識の啓発
３．人口フレーム（案）
中心市街地及び竹園・吾妻東部エリアの将来の人口フレームを以下のように設定す
る。
将来人口
目標年：H45
年
（2033
年）
参考
現在の人口
Ｈ24.10
Ｈ25.5
中心市街地
16,000 人
11,647 人
11,797 人
竹園・吾妻東部エリア
5,500 人
4,523 人
4,282 人
合計
21,500 人
16,170 人
16,079 人
※住民基本台帳による人口
■将来人口の考え方
エリア内のまちづくりの方向性を踏まえ，
公務員宿舎が立地している街区について
は，街区ごとに想定戸数を算出し，区画整理事業で整備され民地が多い箇所について
は，住宅系用地に集合住宅と戸建住宅の割合を設定して将来人口の推計を行った。
なお，
学校等の都市インフラの容量及び良好な都市環境を有する住宅地を参考とし，
概ね集合住宅は敷地面積 70 ㎡に１戸，
戸建住宅は 240 ㎡に１戸として推計している。
■現在実施している地区計画のみによる誘導を行った場合の開発ボリューム
「参考資料２
現行制度による開発ボリュームの検証」を参照
現 在 の 人 口
Ｈ24.10 戸数 想定人口 備考 戸数 人口
春日１丁目 1 ,1 0 9 1 , 0 8 0 2 , 48 4 5 0 0 1 , 1 5 0
吾妻１丁目 1 ,2 0 1 8 9 0 2 , 04 7 9 2 0 2 , 1 1 6
吾妻２丁目 2 ,4 0 4 1 , 9 5 0 4 , 48 5 1 , 5 0 0 3 , 4 5 0
計画標準では，現在公共施設立地箇所 を住宅地と見込んでいたため
吾妻３丁目 1 ,7 6 0 2 0 0 46 0 新住のみ 1 , 1 0 0 2 , 5 3 0
竹園１丁目 2 ,1 8 0 9 9 0 2 , 27 7 1 , 2 3 0 2 , 8 2 9
計画標準では，商業とした箇所が集合 住宅となっ ているため
竹園２丁目 1 ,1 8 9 3 6 0 82 8 新住のみ 8 5 0 1 , 9 5 5
東新井 1 ,7 8 4 4 0 9 2 新住のみ 9 0 0 2 , 0 7 0
1 1 ,6 2 7 5 , 5 1 0 1 2 , 67 3 7 , 0 0 0 1 6 , 1 0 0 ≒1 6 ,0 0 0 人
吾妻４丁目 2 ,2 2 4 2 , 91 0 1 , 1 0 0 2 , 5 3 0
竹園３丁目 2 ,2 9 9 3 , 67 0 1 , 3 0 0 2 , 9 9 0
4 ,5 2 3 6 , 58 0 2 , 4 0 0 5 , 5 2 0 ≒5 , 50 0 人
1 6 ,1 5 0 1 9 , 25 3 9 , 4 0 0 2 1 , 6 2 0 ≒2 1 ,5 0 0 人
※計画標準において中心市街地は戸数で 示されているため ，計画標準における想定人口は，戸数に世帯人口2.3人（中心市街地世帯人口）をかけて算出
※将来目標人口は，戸数に世帯人口2.3人（中心市街地世帯人口）をかけて算出
※財務省の残置宿舎と研究・教育機関宿舎のうち残置が好ま しい宿舎は現状の戸数で集計
合計
計 画 標 準 に お け る 戸 数 将 来 目 標 人 口
備考
中心市街地
中心市街地計
竹園・ 吾妻 東部
４．都市再生のあり方を実現するための誘導事項（案）
（１）商業業務集積地区
誘導項目
誘導事項
現行制限
用途
立地する用途を制限
（住宅の単独立地を規制，戸建住宅の建築を制限）
商業地域
文教地区
(風俗施設等を制限)
沿道の用途を制限
（道路及び公共空間に面している階は商業・業務施設に限定）
-土地利用 壁面後退を規定
（大通り沿い 10ｍ，区画内道路 5ｍ）
-長大な壁面の制限
（壁面の長さは 80ｍ以内）
-ペデネットワークの補間
（ペデネットワークが欠如している箇所の整備，フットパスの
確保）
-公共空間と一体となった公開空地等の設置
（ゆとりある土地利用を行うために公開空地等を整備）
-建築物 道路，公共空間側の意匠を誘導
（道路，公共空間側は透過性が高いしつらえ）
-建築設備の遮へい
（建築設備は歩行空間から見えないように屋内に設置するか植
栽で遮へい）
-工作物 擁壁の形態を誘導
（歩行空間に圧迫感を与えないように擁壁の高さ，勾配を規定）
-外構 駐車場の形態を誘導
（１階及びペデに面する箇所を店舗を設置するか，歩行空間か
ら見えないように植栽等で遮へい）
-照明の設置を誘導
（道路沿いが明るくなるよう，道路，公共空間側に設置）
-公共空間 公共空間を考慮した建築物の誘導
（公共空間に面して建築物を建築，出入口設置，公共空間に面
した部分は商業・業務施設，公共空間に開放的な作り）
-公共空間の活用
（公共空間と連続した空間構成とし，公共空間の活用も促進）
-工作物の誘導
（公共空間側に駐車場は設置しない，公共空間側に原則垣柵は
設置しない）
-緑化 公共空間と連続した緑の確保
公開空地の植栽の誘導
（緑視率の高く，高木を中心とした緑地環境）
-街並み 電線類の地中化誘導
（全地域地中化が図られるように誘導）
-（２）中高層住宅地区
誘導項目
誘導事項
現行制限
用途 立地する用途を制限
（戸建住宅の単独立地を制限）
文教地区
（店舗面積等を制限）
立地する用途を誘導
（分譲住宅のみでなく賃貸住宅の立地を誘導）
-土地利用 最低敷地面積を規定
（最低敷地面積 180 ㎡，200 ㎡）
条例（165 ㎡）
地区計画（180 ㎡，200 ㎡）
建ぺい率の最高限度を制限
（高さにより建ぺい率を制限）
用途 60%
建築物の高さを制限
（建ぺい率により高さを制限）
高度地区
(斜線制限，隣地隔離離制限)
壁面後退を規定
（6 階以上の建築物 5ｍ，それ以外の建築物 2ｍ）
地区計画（一部）
(道路 2ｍ，隣地 1.5ｍ)
長大な壁面の制限
（壁面の長さは 80ｍ以内）
-ペデネットワークの補間
（ペデネットワークが欠如している箇所の整備，フットパスの
確保）
-建築物 建築設備の遮へい
（建築設備は歩行空間から見えないように屋内に設置するか植
栽で遮へい）
-工作物 擁壁の形態を誘導
（歩行空間に圧迫感を与えないように擁壁の高さ，勾配を規定）
地区計画（一部）
(1.2ｍかつ勾配 75 度，セ
ットバック等)
垣柵の形態を誘導
（道路沿いの垣柵は生け垣若しくはウッドフェンス）
地区計画（一部）
(生垣等で 1.2ｍ以下)
外構 駐車場の設置場所等の誘導
（ペデ沿いに設置しないことや道路から駐車場が見えないよう
に植栽等で遮へい）
（戸建住宅の駐車場は既存道路の直接切下げを制限）
-照明の設置を誘導
（道路沿いが明るくなるよう，道路，公共空間側に設置）
-公共空間 公共空間を考慮した建築物の誘導
（公共空間に面して建築物を建築，出入口設置，公共空間側に
窓を多く設ける）
-公共空間の活用
（公共空間と連続した空間構成とし，公共空間の活用も促進）
-工作物の誘導
（公共空間側に駐車場は設置しない，垣柵の高さを制限）
-緑化 道路沿いは出入口以外緑化誘導
（道路から 1ｍは緑地帯）
地区計画（一部）
（緑化率 10，15%）
街並み 電線類の地中化誘導
（全地域地中化が図られるように誘導）
-モデル街
区の誘導
環境モデル街区や緑化モデル街区，防災モデル街区など市内開
発を先導するようなモデル街区となるような開発を誘導
-（３）中低層住宅地区
誘導項目
誘導事項
現行制限
用途 立地する用途を制限
（街区により戸建住宅のみに制限）
文教地区
（店舗面積等を制限）
土地利用 最低敷地面積を規定
（最低敷地面積 180 ㎡，200 ㎡）
条例（165 ㎡）
地区計画（180 ㎡）
建ぺい率の最高限度を制限
（50%）
用途 60%
建築物の高さを制限
（18ｍ以下）
高度地区（斜線制限）
地区計画（一部）
（高さ 12ｍ以下）
壁面後退を規定
（道路から 2ｍ）
地区計画（一部）
(道路 2ｍ，隣地 1.5ｍ)
長大な壁面の制限
（壁面の長さは 80ｍ以内）
-ペデネットワークの補間
（ペデネットワークが欠如している箇所の整備，フットパスの
確保）
-工作物 擁壁の形態を誘導
（歩行空間に圧迫感を与えないように擁壁の高さ，勾配を規定）
地区計画（一部）
(1.2ｍかつ勾配 75 度，セ
ットバック等)
垣柵の形態を誘導
（道路沿いの垣柵は生け垣若しくはウッドフェンス）
地区計画（一部）
(生垣等で 1.2ｍ以下)
外構 駐車場の設置場所等の誘導
（ペデ沿いに設置しない，戸建住宅の駐車場は既存道路の直接
切下げを制限）
-照明の設置を誘導
（道路沿いが明るくなるよう，道路，公共空間側に設置）
-公共空間 公共空間を考慮した建築物の誘導
（公共空間に面して建築物を建築，出入口設置，公共空間側に
窓を多く設ける）
-公共空間の活用
（公共空間と連続した空間構成とし，公共空間の活用も促進）
-工作物の誘導
（公共空間側に駐車場は設置しない，垣柵の高さを制限）
-緑化 道路沿いは出入口以外緑化誘導
（道路から 1ｍは緑地帯）
地区計画（一部）
（緑化率 15%）
街並み 電線類の地中化誘導
（全地域地中化が図られるように誘導）
-（４）生活サービス地区
誘導項目
誘導事項
現行制限
用途 立地する用途を制限
（一部の商業等の用途，一部住宅を制限）
文 教 地 区 ( 汚 物 処 理 場 等
を制限)
土地利用 最低敷地面積を規定（最低敷地面積 200 ㎡）
-建築物の高さを制限（45ｍ以下）
-壁面後退を規定
（道路から 2ｍ）
-長大な壁面の制限
（壁面の長さは 80ｍ以内）
-公共空間と一体となった公開空地等の設置
（ゆとりある土地利用を行うために公開空地等を整備）
-工作物 擁壁の形態を誘導
（歩行空間に圧迫感を与えないように擁壁の高さ，勾配を規定）
-垣柵の形態を誘導
（道路沿いの垣柵は生け垣若しくはウッドフェンス）
-外構 駐車場の設置場所等の誘導
（ペデ沿いに設置しない）
-照明の設置を誘導
（道路沿いが明るくなるよう，道路，公共空間側に設置）
-公共空間 公共空間を考慮した建築物の誘導
（公共空間に面して建築物を建築，出入口設置，公共空間に面
した部分は商業・業務施設，公共空間に開放的な作り）
-公共空間の活用
（公共空間と連続した空間構成とし，公共空間の活用も促進）
-工作物の誘導
（公共空間側に駐車場は設置しない，垣柵の高さを制限）
-緑化 公共空間と連続した緑の確保
公開空地の植栽の誘導
（緑視率の高く，高木を中心とした緑地環境）
-街並み 電線類の地中化誘導
（全地域地中化が図られるように誘導）
-（５）多種機能混合地区
誘導項目
誘導事項
現行制限
土地利用 開発時に景観協定や建築協定の締結を誘導
（住民主体によるまちづくり誘導）
-歩行空間の整備
（既存歩道等の整備，ペデネットワークの補完）
-工作物 垣柵の形態を誘導
（道路沿いの垣柵は生け垣若しくはウッドフェンス）
-外構 照明の設置を誘導
（道路沿いが明るくなるよう，道路，公共空間側に設置）
-緑化 緑化の推進
５．具体的開発イメージ
誘導イメージ
公務員宿舎立地街区は，変化に富んだ都市環境を創出するために，敷地形状が特殊
な街区も多く存在するため，街区により誘導すべき事項が異なることが想定される。
誘導を行う際には街区ごとに具 体的な誘導 事項を示したガイドライン等を作 成す
ることが必要であるが，
いくつかの街区において誘導すべき事項及び好ましい開発イ
メージのシミュレーションを実施した。
（１）商業業務集積地区
誘導する際に注意すべき事項一例
好ましい開発イメージ
（２）中高層住宅地区
誘導する際に注意すべき事項一例
好ましい開発イメージ
ペデネットワー クの補完
吾 妻 公園
吾 妻 幼稚園 吾妻二丁目1 3 - 1（廃止宿舎）
面積：2 9 ,2 3 3 .6 4㎡
戸数：1 9 6戸
建ぺい率/容積率：1 1% / 5 8 %
最高高さ：1 3階
共同溝 共同溝特殊部
大通り沿いのグリー ンベルトの保全 公共空間隣接箇所の土地利用への
配慮（建物配置，緑化等）
公共空間からの緑視 率の確保
電線類の地中化
集合住宅と戸建住宅の混合開発
既存の車両出 入口の活用 景観に配慮した擁壁の
設置（高低差処理）
平面図
第３回推進会議で提示
平面図
第３回推進会議で提示
つ く ばエキスポセンター 吾妻三丁目2 - 1
面積：17, 27 1. 69㎡
戸数：127戸
建ぺい率/容積率：13 %/54 %
最高高さ：6階
中 央 公園
電線類の地中化
商業・業務施設と住宅の共同開発 ペデと一体となった緑化
公共空間隣接箇所の土地利用 への配慮（建物配置，１階部 分は商業施設）
計画された景観ライン （ノバホール，センター 広場，松見公園が一直線 になるよう設計） ペデと一体化し
た公開空地の設 置
にぎわいの誘導
（３）中低層住宅地区
誘導する際に注意すべき事項一例
好ましい開発イメージ
平面図
第３回推進会議で提示
い ちょう の丘公園吾妻三丁目19 - 2（廃止宿舎）
面積：9, 44 6.16㎡
戸数：29戸
建ぺい率/容積率：24 %/36%
最高高さ：2階
吾妻三丁目4 - 1（廃止宿舎）
面積：10, 2 76.32㎡
戸数：38戸
建ぺい率/容積率：29 %/44%
最高高さ：2階
電線類の地中化 戸建住宅中心の開発 （一部低層集合住宅）
直接戸建住宅車庫との出入口の 設置を制限
公共空間隣接箇所の土地利用への配慮 （建物配置，緑化，出入口設置等） 公園に開けた作り
緑地の保全
